一份刷新A股亏损纪录的业绩预告，将曾经的地产龙头推向转型的十字路口。2026年1月30日，万科企业股份有限公司（000002.SZ/02202.HK）发布2025年度业绩预告，预计归属于上市公司股东的净利润亏损约820亿元。这一数字不仅较2024年494.78亿元的亏损大幅扩大，更创下A股房企连续两年累计亏损1314.8亿元的历史之最，亏损额远超公司当前总市值。
南开金融发展学院院长田利辉分析向央广财经表示，这一亏损规模是房地产旧模式崩塌的标志性事件。知名财税审专家刘志耕向央广财经分析，万科危机源于战略误判、高价拿地、多元化失败、资产减值暴增等多重因素。
多重压力最终导致亏损颓势
对于业绩亏损的主要原因，万科方面在公告中表示有四点核心因素。一是房地产开发项目结算规模显著下降，且结算项目地价获取成本较高，导致结算毛利总额大幅减少。二是业务风险敞口升高，公司新增计提了信用减值和资产减值。三是部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，叠加部分非主业财务投资出现亏损。四是部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
资深投行人士王骥跃向央广财经指出，此类账面亏损主要由计提减值准备造成，某种程度上降低了企业包袱，助力轻装上阵。此外，部分经营性业务扣除折旧摊销后仍呈亏损，非主业财务投资也受市场波动影响出现亏损，叠加部分大宗资产交易及股权交易价格低于账面值。
刘志耕强调，万科巨亏本质是战略误判与行业周期错配的必然结果，高价拿地、激进收并购及多元化业务拖累，再叠加资产减值与处置损失，多重压力最终导致亏损失控。
香颂资本执行董事沈萌认为，万科公布的巨额亏损不排除是一次性进行财务处理，在债务重组获批后，为进一步加强经营基础、在房地产市场新周期下寻求新的生机做准备。
销售回款成关键变量
面对严峻形势，万科在2025年展开了一场以“保交付、稳经营、化风险”为核心的自救行动。核心股东深圳地铁集团提供了关键支持，截至2025年三季度末已累计向万科提供超过300亿元的股东借款，且借款条件优于市场水平，有效缓解了公司的流动性压力。
但刘志耕直言，深铁的支持已远超一般股东义务，更多是战略绑定下的无奈之举，而非单纯财务救助，面对万科千亿级亏损与债务压力，现有支持仅是杯水车薪，难解根本困境。
万科自身也将“保交付”作为经营底线，2025年全年保质交付房屋11.7万套，其中1.6万套实现提前30天交付，同时通过降本增效实现开发业务管理费用连续两年下降。虽然采取了多项措施，但万科坦言“当前公司发展依然面临严峻挑战，经营业绩也将持续承压”。
1月30日晚间，万科还发布了公司债券后续转让安排的公告。公告称，“21万科02”“21万科04”等7只债券将自2026年2月6日起作为特定债券转让，计价方式由净价交易调整为全价交易，投资者范围限定为专业机构投资者。部分债券已自2026年1月5日或2月2日起停牌，复牌时间另行公告。
田利辉分析，债券展期与深铁借款仅解燃眉之急，短期债务与现金的缺口，决定了万科命运关键在两点：一是2026年上半年月均销售能否回升，二是股东支持能否从借款升级为资产负债表优化。
上海正策律师事务所律师董毅智向央广财经表示，资本市场已用脚投票，万科股价下跌、债券展期反映出市场信心受挫，亏损超总市值动摇了投资者对其资产质量和盈利能力的信任。他指出，万科短期焦点是“活下去”，深铁的借款只是“时间换空间”的策略，2026年超百亿境内债券到期叠加低现金短债比，销售回款与资产处置进度将被资本市场密切关注。
长期来看，万科需重塑商业模式，其物业、物流等经营服务业务虽规模领先，但尚不足以支撑庞大体量，需证明无房地产高毛利率支撑下的可持续盈利。对此，万科在公告中表示，未来将全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施优化业务布局。
田利辉建议，万科需断臂求生，剥离重资产转向轻资产运营，这一过程注定伴随阵痛与估值重构。
房企转型或迎来分水岭
万科820亿元的预亏，是房地产行业深度调整期中一个极具代表性的缩影。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对央广财经说，该事件有深刻教训意义，反映出房企仍存风险，2026年防范化解风险的工作需持续推进。但他同时指出，万科巨额预亏只是单一企业现象，应与行业健康发展大趋势区分，目前房企债务化解成效显著，行业风险已明显收敛，2026年去库存工作将成为发力重点。
刘志耕则提醒，万科危机为行业敲响警钟，龙头房企需警惕规模扩张惯性、战略调整滞后及多元化转型风险。
田利辉进一步表示，作为行业标杆的万科陷入巨亏困境，为行业划下分水岭：估值逻辑从“看土地储备”转向“看经营现金流”，发展模式从“规模杠杆”转向“聚焦协同”，风险控制从“依赖政策”转向“构建韧性”。
这一事件不仅反映了高杠杆、高周转旧模式难以为继的现状，也考验着企业在行业拐点中的生存智慧和转型决心。市场的关注点已从规模转向安全，万科的下一步，不仅是其在逆境中重构核心竞争力的关键，更将为中国大型企业应对超级周期转换提供关键观察样本。
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